空间和城市

          本文原文来源：2015年4月4日《经济学人》网站      

                               翻译：吴士异

    马克 吐温曾建议说：掏钱吧，土地不够用了！实际上，土地并不是那么缺乏的：全美国的人都住进德克萨斯州，每户人家还可以分享到一英亩土地。那么是什么使得土地涨到了天价？在伦敦、孟买和纽约这样的大都市，是对土地疯狂的需求和提供土地的限制之间的冲突抬高了土地的价格。在过去的10年中，香港土地的实际价格上涨了150%；伦敦中心的梅菲尔区的住宅区地产每平米高达每平方米5.5万英镑（折合8.2 美元）；曼哈顿的住宅地产每平方英里售价是165亿美元。

       就是在这些大城市，地产的紧缺是人为造成的。法律规定限制楼房的高度和密度，束缚了地产的供应量，使得其价格暴涨。伦敦学院最近的一项学术研究分析说，伦敦西区的土地使用规定，一下子把办公用地的价格抬高了800%；米兰和巴黎的规定把地产价格推高到300%。土地的价值大部分被土地所有者所攫取，因为办公用房开发商几乎是没法和土地所有者开展竞争的。

    地产市场失败的代价是巨大的，这一代价主要是由公民个人来承担的。高房价将工人们逼到了房价便宜但生产水平低下的地区。有一项研究说，如果不是建筑行业受到限制，旧金山海湾区就业的人数是会是现在的5倍。少挣的钱和人的潜力没发挥出来所造成的损失，二者加起来是一个令人咋舌的数字。如果排除了城区扩展的障碍，美国将会使GDP增长 6.5%---13.5%,或者说可以增加1---2 万亿美元的收入。很难想象，有其他什么决策，能够产生如此之大的效益。

                   大都市停止了扩张

   长期以来有两个趋势断送了这一市场。其中一个趋势是把城市作为全球经济机器的齿轮复兴起来（参考文章网址http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre- industrial-economy-has-returned-constrainton-growth）。20 世纪步履蹒跚的交通运输业消弱了城市的吸引力；21世纪数字化革命又恢复了城市的吸引力。技术，金融一类的知识密集型企业，因为其吸引了大量有思想有专门技术的人员而兴旺起来，结果使得纽约，伦敦和旧金山一类大都市的经济和人口大幅度回升。

    然而大城市所没有得到的，是它们历史上曾经发挥的、为希望来这里居住的人的提供住所的功能。这里有一个原因，那就是在19 世纪后期不受约束的城区的扩张，培植了城市的犯罪和疾病。因此以就出现了第二个趋势，在都市的各个各区域内增加绿化带，实行规则化管理。在过去的一个世纪中，城市土地使用规则大量制定，获得土地使用权变得比阴雨天的下午叫一辆出租车还难。伦敦严格限制在像圣保罗大教堂等一类中心景区附近的街区增加住宅楼等新建筑物。谷歌公司计划在硅谷山景城的大学区附近建筑住宅，但被限定建筑物附近地面上不得私养宠物，因为宠物有可能危害当地猫头鹰的繁殖。在毗邻人口不太密集的城区，则对从照明到停车场的大小等所有设施，给予极为严格的限制，这些都被用来阻扰建筑计划的实行。

              为什么土地重新成为城市扩张的约束？

（参考文章网址：http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre- industrial-economy-has-returned-constrainton-growth）

    很多人都宣称城扩张也是一件好事。十字交叉的道路和护栏围起来的大城市，已经被膨胀的人口的压力压得咯吱咯吱作响。回暖的房地产价格堵死了到了中产阶级财富积累为数不多的几条路中的一条。小心谨慎地开发城市空间是最为保险的途径，这是城市留下来的不多的遗产。给经济人一条出路吧，他们会很快地把公园铺设得平平展展。

    在地方召开的会议上，这些话说得多好啊。很多家庭都在充满生机活力的地段出高价购买房产。在底特律被限制最严的地区，私有房产占71%，要比旧金山所占的比率高得多，这并不是一种巧合现象。在大城市，你不必兴建那么多林立的高楼大厦，好让迅速膨胀的人口来居住，旧金山能够挤出曼哈顿两倍的空间来，而使人口密度还不足曼哈顿的一半。

                        都是贫穷的错

    城市区域规划的构想，是对社会福利平衡的一种方法，是实现高效率城市的途径之一，有时候城市的发展会强加给私人一些开销。但是，土地使用法规却会带来更大的危害：城市管理中有一种机制，土地所有者会获得意外的收获，他们自有手段防止他人对他们的产权实施控制。在私人和公共福利之间，只要稍加平衡，就会得到丰厚的回报。所以决策者应该注重两件事情。

    第一件是，他们要确保城市规划的决策来自于上层。如果决策是来自于底层时，土地使用规则就会比较严格，因为各个区从大都市人口增加（就业和税收）中获得的利益要比他们投入的成本（拥挤的现象和堵塞的街道）低。而把住宅建设权交给市里，就意味着将来的压力会施加于人口增长所带来的福利。任何一个区获得的住宅建设限制权，都将被其他区扩张所抵消。所以城市要作为一个整体，来决定城市发展的预算。

    第二件是，政府应该对土地使用征收高税率。在大部分富有的国家，土地使用税在整个年度财政收入中所占得比例都很小。土地使用税的确是很有效的一个手段，但有很多困难需要克服，因为你不可能把土地都填入卢森堡大公国的金库。而高额土地税会降低投资的积极性，但高额土地税可以刺激尚未利用区域土地的开发，土地使用税还有助于吸引人口流动进来。新建的公用设施有助于提高周围土地的价值，自然他就可以回馈于城市的年度财政收入，这些收入可以用来改善城市的状况。

    无论是较好的城市区划，还是土地使用税的征收，都不是一件容易的事，运筹中会出现很多障碍，比如对剔除附着房产的土地价值的评估就是这样，而政策的制定就更加难了。用机敏的政治手段解决问题是不值得一提的事。没有人会给解决万亿美元作为报酬的。