土地悖论

                               ----土地制约下的世界经济

         原文发表于：2015年4月4日《经济学人》网站

                             翻译：吴士异

    土地，是前工业化时期经济的中心所在，现在又回过头来成为经济发展的掣肘。

    在众多的历史资料中， 经济史展现出的是人们对土地的漠不关心。18世纪的重农学派把土地问题看作是驱动生产构成三要素中的最基本要素。此后不久，托马斯·马尔萨斯又认为，人口以几何级数增长的情况下，土地的内在匮乏是造成最终灾难的根源所在。

    但是西方国家没有屈服于大灾难的降临，他们找到了解决土地匮乏的方法，其方法中有建造独创性的摩天大楼，制造化肥，修建铁路和地铁等。更为穷凶极恶的是，他们剥削被压迫的人民，实行殖民化。改善交通运输条使得用偏远地区的土地，可以跑到远在半球以外的地方种植庄稼，或者在市郊建造工人住宅区，就和利用就近的土一样。高速发达的生产力可以在较少的土地上生产出更多的食物。

（图表1）

   在20世纪中叶， 土地的价值相对于GDP的增长，毫不留情的下降了，土地在富有国家被大幅度边缘化了，教科书中在讲到经济时，土地很少被提到。到1970年，一些有先见之明的人注意到土地降价和信息技术的迅速兴起之后，他们才相信教科书的确是预言了未来的世界的状况：土地和地理位置也会变得无关紧要。

    然而事实正好相反，人们对土地的关心又卷土重来了。实际世界上土地并不是全面紧缺，而只是在某些特别地区紧缺。这种不协调状况的出现，城市建设是其主要原因。在一部分地区土地价格上涨是经济大获成功的不可避免的衍生物的一部分，同时也是畸形发展的产物，是它造成了世界土地价格的高扬。有意向预测估计，从1960年代以来，这种感觉畸形经济发展削减了美国GDP多于13%。

    造成土地价格变化的两个相关原因，是在两个方面出现的大发展。第一，是极具讽刺性，它和计算机和通讯技术革命有关，这一革命在1970年代已经初露端倪。在某种程度上，这个革命实现了经济学家法兰西丝·凯恩克罗丝所预言的“地球零距离”。连锁供应跨越了国界和海洋，呼叫客户服务电话，对方可以在另一个大陆回答你你的问题。距离消失了，但你所处的位置却没有变。

    20世纪中叶，许多过去曾充满生机和活力的富有国家的大城市正在缩小，到1980年代，这些城市才扭转了方向。哈佛大学的爱德华·格莱泽和巴塞罗那商业地产研究院的贾克模· Ponzetto认为，这是因为信息技术使得一些知识密集型企业大获红利。金融交易的商家可以通过交叉投资赚更多的钱；微软商户在全球市场很容易就可以以很低的价格卖出自己的产品。在知识密集型商业活动爆炸性发展起来时，产生“点子”地方的经济财富也同样开始爆炸。

    在研究人员中支持这一观点的，还有瑞典隆德大学的大学托尔·博杰和牛津大学的卡尔 ·贝尔迪克特。在1980年代以前，还没有有关城市人力资源技能水平和创新工种 之间联系的数据统计分析。相比之下，从上世纪80年代起，更为规则的新工种出现了，拥有高技能人力的地区与其他缺少高技能人力地区，形成鲜明的对照。而且，格莱泽先生和他的同事马修 ·莱辛格还发现，在大都市的人口数量和工人生产能力之间的联系。看来，在拥有大量创意公司的城市，工人掌握知识的速度要快得多。

    顶尖级的大城市已经成为发明活动的温床，其作用非其他地方可比。雇员们聚集在同一个城市，员工交叉雇佣，收入相互攀比。结果，从班加罗尔到奥斯汀，从米兰到巴黎，土地变成了非常珍贵的资源。肯塔基县农村一公顷土地的售价远远低于圣克拉拉县硅谷土地的价格。也只有圣巴拉拉才会这样。

    如果不是有第二次和更多次土地问题出现的浪潮，是完全可以出现多个圣克拉拉的。土地使用规则使其受到了限制。这座城市有一半的家庭住的是独栋小楼，人口密度只有每平方公里2300人，比人口密度过于拥挤的旧金山低了三倍。

    土地使用规则的广泛推行是可以理解的。人口聚集使得地方经济产生活力是付出了代价的，没有土地使用规则的19世纪，城市的繁荣是到处可见，拥挤不堪的城市贫民窟成为滋生犯罪和流行病的肥沃土壤，污浊的空气和肮脏的水源，对穷人和富人同样都是祸害。所以政府官员们开始对这些城区的房屋建设实行新的规则，止政府官员强制在城市实行这些新规则，此后又将这些规则延伸开来：限制楼房的高度和设计的质量；限定楼房的最大高度和最小的停车场的面积；世界各地都要求留出“绿化带”。

    从20世纪中叶开始，大都市经济开始复苏，贫民窟的人口也随即再一次增长起来。生活在伦敦和纽约中心区域的人口数量达到了最高峰，人们对高质量住宅的需求导致了意想不到的房屋建筑的规定，显然这些规定在大部分城市都实行起来了。

   19世纪早期有个经济学家，也是马尔萨斯的朋友，叫大卫·李嘉图也认为情况大致如此。当他看到土地再一次成为城市建设规则的中心所在时，心中就产生了土地出租的想法，使得紧缺资源的所有者得到了一笔不劳而获的意外之财。

   他说，食品的紧缺会抬高食物的价格，这就促使土地所有者用更多的土地来种植庄稼，高昂的食品价格使所有土地所有者从中受益。地主稳坐在高产的土地上，忽然发现他收获的利润暴涨了，不是因为他有所发明，而是因为人类需要更多的更多的土地碰巧是属于他的。这一状况恰好就是今天城市中所发生的事情。

    根据耶鲁大学的罗伯特·席勒收集到的资料显示，扣除通货膨胀因素，在美国建筑新住宅楼的成本和上世纪80年代是相等的。相比之下，同期购买新住宅所花的钱却增加了30%。（在2000年代的房地产泡沫时期，直到泡沫期回落之前房价都是大幅度上涨。）个别城市的涨幅甚至更大一些。从1993年至2013年，波士顿和旧金山的房价扣除物价因素上涨了60%。

（图表 2）

    研究这个问题的经济学家通常都认为，房价的上涨是土地价格上涨的产物。伊利诺斯大学的戴维·阿尔布伊和美国众议院预算局的加布里埃尔·艾利西都认为土地占到了总房价的三分之一，有些大城市将近一半。土地在房价中所占比重过高，结果造成土地所有者改为大量出租土地。

    如果政策放松了对楼层高度和楼房密度的限制，小片土地是可以在一定程度上用来满足对土地的需求，从而减少土地所有者所收的租金的，因为任何需求的提高有可能被小片零散土地的开发所满足。正像19--20世纪高涨的农业生产力导致了农村地主经济收入的相对下降一样，对土地使用严格限制的放松，也会相对降低地产财富在经济总量中的份额。经济行为的收益将流入工人和开发商的口袋中。

    相反如果建筑规则使城区土地的产能变得低了，房价也就稳中有降。格莱泽与拉文·萨克斯对2005年联邦储备局的数据做了研究，宾夕法尼亚大学的约瑟夫·乔克则想把房产价格归咎于土地供应的限制法规上。1998年他们所说的“影子税”在华盛顿和波士顿大约是20%，在旧金山和曼哈顿大约是50%。从那时起事情越来越严重。

    伦敦经济研究院的保罗·切希尔和克里斯丁·希尔伯特在同样的研究中估计，2000年代这种法规所规定的“影子税”在米兰和巴黎大约是300%，在伦敦金融商业区是450%，而在伦敦西区是800%。在欧洲经济最发达的大部分重要城市中，由于法规的原因商用房地产天价税额是的建筑业困难重重 。

    有人可能感到很难对梅菲尔区的面对的高租金避险基金表示同情，但是穷人比富人对这笔开销感到更为有效。以美国房屋业主为例，60%的房主有可能认为房价和地价的上涨是对中产阶级的一种束缚。然而。纽约大学的爱德华·沃尔夫却指出，中产阶级从中得到的好处很少，因为它也伴随着抵押债务的上涨。与此同时，租住房屋的更穷的美国人因房价飞速上涨要不断增加生活费用的开销。

（图表3）

    房屋财富在加重的社会不公中起到了至关重要的作用。巴黎经济研究院的托马斯·皮凯蒂在他写的《21世纪的资本》一书中提醒大家要注意到这一点。在最近报纸上。麻省理工学院的博士生马休·罗格丽提出，国民收入增长部分都流入了资本拥有者手中，而不是流入工人手中，原因就是住房费用不断提高。1950年资本的收入只占国民总收入3%，而现在占到了10%。

    在新兴的市场中，土地出租收入也都被土地所有者所攫取。根据做房地产的世邦魏理仕公司的资料，北京和新德里被排在世界上房价最高的是大城市，而吉隆坡和雅加达都是房价增长最快的城市之一。房价增长快的地区通常都是经济发展无序的地区，这也就意味着缺乏监管的房地产市场在其中起到了很坏的作用。在印度，繁杂的审批程序控制了土地的租金，严格限制土地的使用权，严重扭曲了经济增长的类型和利益的分配。

    房产主租金的增加促使了腐败的滋生和资源的浪费。土地所有者极力加强对发展的控制，而政客们则依靠手中的权力捞钱。虽然经过筛选，一部分项目获得了批准，但他们却从申请者那里得到意外的财富。在政治腐败已经成为严重问题的地方，或许土地问题的再次出现就是其中的腐蚀剂。2014年10月《印度时报》报道说，在孟买市中心区域要获得项目批准，需要走很多程序，贿赂所需的钱可占到房屋建筑费用的一半。